#GempakSpot: "Ramai Pembeli Rumah Yang Tak Tahu Hak Mereka Apabila Ada Kecacatan Pada Rumah Yang Dibeli"

Baru ni viral kes Pemaju tak bertanggungjawab bina rumah. Saya selalu juga bagi advise kes-kes defect Pemaju ni.

Kesian. Ramai Pembeli rumah tak tahu hak mereka, terpaksa berdepan masalah kediaman impian dibina hanya sekadar cukup makan sahaja.

1) Jika anda membeli rumah under construction yang direct dari pemaju. Anda akan menandatangani penjanjian jual beli yang adopt Akta Pemajuan Perumahan (Housing Development Act -HDA).

2) Kebanyakan Pembeli mungkin tidak dijelaskan atau tidak berapa faham tentang Klausa Liabiliti Kecacatan (Defect Liability Clause) yang terkandung di dalam Sale & Purchase Agreement (SPA)

*Kalau masa sign lawyer tak terangkan, tolong baca semula dan fahamkan terma-terma SPA.

3) Clause Defect Liability Period menjelaskan bahawa Pemaju memberi warranty selama 24 bulan (2 tahun) dari tarikh pembeli mengambil kunci rumah atau dalam bahasa legal dipanggil milikan kosong (vacant possession-VP)

4) Jadinya, sepanjang tempoh 2 tahun itu, sebarang kerosakan yang terdapat di rumah tersebut (retak bocor etc) Pemaju perlu bertanggungjawab untuk membaik pulih kerosakan tersebut. Pemaju perlu hantar wakil untuk sport check kemudian hantar orang untuk baik pulih.

5) Jadi sebagai Pembeli, kalian perlu tahu ingat tarikh VP dan sepanjang tempoh 2 tahun dari tarikh VP, sebarang kerosakan rumah perlu ditanggung oleh Pemaju sepenuhnya.

6) Bagaimana cara yang betul untuk claim defect liability dari Pemaju? Pertama, kalian kena buat secara bertulis. Tak perlu surat peguam pun tak apa, buat surat rasmi dan senaraikan apa kerosakan rumah tersebut sekalikan gambar yang jelas di bahagian kerosakan itu berlaku.

7) Kedua, hantar surat tersebut kepada pejabat pemaju ‘By Hand’ atau Serahan Tangan. Tujuannya adalah untuk mendapatkan cop penerimaan Pemaju berkenaan aduan tersebut. Atau cara kedua adalah melalui ‘AR Registered’ atau Pos Berdaftar.

8) Dua cara ini (By hand & AR Registered) yang boleh dijadikan bukti yang kukuh untuk dibawa masuk ke mahkamah sekiranya berlaku masalah atau sebarang tuntutan kemudian hari.

9) Di dalam Klausa Defect Liability Period, Pemaju diberikan tempoh 30 hari dari tarikh penerimaan surat Pembeli untuk bertindak membaiki segala kerosakan yang diadukan. Kalau Pemaju tidak baiki kerosakan tersebut, Pembeli boleh lantik kontraktor sendiri untuk baiki kerosakan.

10) Tapi sebelum itu, dan dapatkan quotation (sebut harga) kontraktor dahulu. Pastikan ianya reasonable. Jangan terus minta kontraktor repair.

11) Kemudian, Pembeli boleh hantar quotation kontraktor itu ke pejabat pemaju berserta surat rasmi mengatakan sekiranya Pemaju masih juga gagal untuk repair defect dalam tempoh masa selama lagi 30 hari dari tarikh surat itu, Pembeli sendiri repair.

12) dan Pembeli perlu beritahu Pemaju dalam surat itu bahawa kos2 repair yang dibuat oleh kontrakotr lantikan Pembeli itu akan dituntut oleh Pembeli dari Peguam Pemaju. Jika Pemaju tetap tidak bertindak, Pembeli proceed repair sendiri.

13) Defect Liability Period in the Sale & Purchase Agreement. (Schedule H of the HDA)

14) Peguam Pemaju perlu membuat pembayaran kepada Pembeli selepas meneliti resit-resit atau invoice dari kontraktor lantikan Pembeli. Peguam Pembeli perlu gunakan baik 5% dari harga belian yang dipegang oleh Peguam Pemaju sebagai pemegang amanah (stakeholder).

15) Sekiranya, peguam pemaju tidak membuat bayaran seperti yang dituntut, Pembeli laporkan ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) ataupun lantik Peguam kalian sendiri untuk bertindak atau memberi sebarang nasihat guaman.

16) Prosedur ini tidak terpakai pada rumah sub-sale (rumah second-hand) atau transaksi jual beli hartanah sekunder. Rumah sub-sale ada undang-undang lain yang terpakai untuk Pembeli tahu hak mereka sekiranya berlaku kerosakan.

17) Sebaiknya, selepas sahaja dapat kunci rumah (ambil VP), Pembeli rumah tolong invest sedikit hire defect inspector untuk check semua defect secara terperinci. Contoh seperti perkongsian tweet ini

"Baru balik dari buat defect inspection at my new house. Dalam ramai ramai defect inspector, i pilih @/mrdefectinspector sebab kerja dia detail. Each and every defect dia label. I tengok rumah jiran semua cuma tampal stickers je. But this guy, dia tulis satu satu." - @NadiaAzlan